內房：龍頭房企未來強者恆強的邏輯

1.行業未來發展格局：市場趨於集中是大趨勢，寡頭壟斷的形成是歷史規律
房地產行業粗放式的增長後，通常會逐步走向成熟，這個轉變過程會將行業洗牌，形成寡頭壟斷的格局。以史為鑑，美國在經歷了長周期快速增長後，2011年新建住房量較高峰下降了76%，而近幾年的數據則顯示，美國房地產行業市場集中程度持續提升，2015年銷售額前10企業市場份額為27.2%，較2003年增長約7個%。 2016國內銷售前10的房企市場佔有率約為18%，今年略為提升，如果以30%的市場佔有率，商品房銷售額10萬億的市場計算，碧桂園，恆大，万科，融創這樣的龍頭房企今明兩年至少可以有一倍以上的增長空間。根據《top100房地產企業研究報告》未來行業的四大龍頭應該是碧桂園，萬科，恆大和融創。融創作為上榜公司裡面唯一一家目前市值1000億不到的，如果管理層達成目標，在2020年前完成一年5000億以上的銷售額，當前的股價是十分吸引而且具有潛力的。

2.房地產調控長期利好龍頭房企業
集中是大趨勢，房地產調控會加快這個行業的轉變的過程。因為調控會加劇行業的競爭，龍頭房企享有低借貸成本，高利潤率的雙重優勢，可以在競爭激烈的房地產行業更好地存活下去。

楊國強主席在2016業績會上說：“近期內地房地產調控政策將維護市場穩定，對碧桂園的短期影響較小，長期看有積極影響。” 我猜就是這個原因。另外利好碧桂園還有另外一個原因，集中在一線城市的調控，導致房價向二三線城市溢出，碧桂園2016年在二三線線城市的銷售額佔約一半，今年的貨值也是一半左右，二三線城市房價的補漲，碧桂園可以從中得益。


3.推薦關注粵港澳大灣區的龍頭房企
中國的市場受政策影響還是比較大的，李克強總理在2017年3月15日的政府工作報告指出：“要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區城市群規劃，發揮港澳獨特優勢，提升國家經濟發展以及對外開放的地位與功能。”總理對珠三角地區不僅重新給了一個更大的定位，而且還規劃了城際軌道交通的佈局。大灣區無疑為環珠三角城市的發展注入了新的活力。
根據碧桂園2016年的年報，碧桂園在環珠三角地區已經有多達257個項目，加上今年拿的地，估計可以有300多個，通過環珠三角地區的佈局，可以說是已經把大灣區重重包圍，因此我比較看好碧桂園成為龍頭中的龍頭。除了碧桂園，融創去年通過和佳兆業的合作，也開始殺入廣深，去年五月開始已經拿下20多個項目。另一個龍頭恆大目前在深圳也有20多個項目，貨值約3700億。另外深耕廣州的龍湖地產也值得關注。